O ano de 2026 marca a fase de consolidação do Marco Legal do Saneamento (Lei 14.026/2020). Após cinco anos de debates regulatórios, prorrogações e novas normas de referência publicadas pela Agência Nacional de Águas e Saneamento (ANA), o Marco Legal do Saneamento deixa de ser uma promessa normativa e passa a se materializar em leilões, contratos de concessão e obras concretas em todo o território nacional. Para atingir a universalização — 99% da população com água tratada e 90% com coleta e tratamento de esgoto até 2033 — estimativas do BNDES apontam a necessidade de R$ 511 bilhões em investimentos. Esse volume está pressionando construtoras, condomínios, indústrias e empreendimentos imobiliários a entregarem projetos hidrossanitários, de esgotamento e de drenagem cada vez mais rigorosos, integrados às normas de referência do regulador federal.
1. O que é o Marco Legal do Saneamento e por que 2026 é o ano de consolidação
O Marco Legal do Saneamento é o conjunto de regras introduzido pela Lei 14.026, sancionada em julho de 2020, que reorganizou a prestação dos serviços de abastecimento de água, esgotamento sanitário, manejo de resíduos sólidos e drenagem urbana no Brasil. A lei revogou dispositivos da Lei 11.445/2007, transferiu para a Agência Nacional de Águas e Saneamento (ANA) a competência de editar normas de referência nacionais e proibiu novas contratações diretas entre municípios e companhias estatais sem licitação. Em outras palavras, a porta de entrada do setor passou a ser o procedimento competitivo, com estudos de viabilidade técnica, econômica e ambiental obrigatórios.
O Marco Legal do Saneamento é o regime jurídico instituído pela Lei 14.026/2020 que estabelece metas de universalização (99% de água e 90% de esgoto até 2033), atribui à ANA o papel de regulador nacional via Normas de Referência (NRs) e exige licitação para contratos de prestação, concessão e parceria público-privada (PPP) em saneamento básico.
Por que 2026 é diferente? Porque a janela contratual fechou. Os municípios que ainda não regularizaram seus contratos de programa enfrentam pressão por leilões e termos aditivos, enquanto a ANA publicou mais de dez Normas de Referência desde 2021 — tarifas, indicadores de desempenho, mecanismos de subsídios cruzados, reúso de efluentes tratados e drenagem urbana baseada na natureza. Cada uma dessas normas tem efeito cascata sobre o que se exige de projetos prediais executivos, memoriais descritivos e ARTs de instalações hidrossanitárias. A consolidação acontece porque o regulador deixou de discutir o “se” e passou a fiscalizar o “como” — e o “como” é técnico.
Para o cliente final — incorporadora, construtora, condomínio, indústria, hospital, shopping, escola — esse cenário significa três coisas. Primeira: projetos hidrossanitários genéricos não atendem mais. Segunda: a interface entre rede pública e ramal predial precisa ser documentada conforme as normas locais e a NR da ANA aplicável. Terceira: drenagem pluvial e esgotamento sanitário deixaram de ser disciplinas marginais — passaram para o centro da licença, do habite-se e da garantia técnica.
Sintomas de não conformidade com o Marco Legal do Saneamento
- Projeto hidrossanitário sem detalhamento das interfaces com rede pública (poço de visita, caixa de gordura, separação de esgoto e drenagem)
- Ausência de memorial de cálculo de vazões de pico para esgoto sanitário e de tempo de concentração para drenagem pluvial
- Falta de ART específica do projeto de drenagem ou de esgotamento, separada da ART do hidráulico geral
- Sistema de reúso de água projetado sem aderência à Norma de Referência da ANA sobre reúso não potável
- Projeto que não prevê dispositivos de retenção (reservatórios de amortecimento) quando o município exige por plano diretor
- Compatibilização inexistente entre prumadas de água, esgoto, ventilação, drenagem e estrutura — o que gera retrabalho em obra e questionamento na vistoria de habite-se
2. Como o novo marco regulatório se traduz em exigências técnicas para projetos prediais
A consolidação do marco regulatório impõe um encadeamento entre o que a ANA normatiza, o que a concessionária local exige no parecer técnico e o que o engenheiro responsável precisa entregar no projeto executivo. Esse encadeamento se traduz em cinco frentes técnicas obrigatórias para qualquer empreendimento predial novo a partir de 2026.
- Esgotamento sanitário predial conforme NBR 8160 e Norma de Referência da ANA: dimensionamento de tubulações por unidades Hunter de contribuição, ventilação primária e secundária, caixas de inspeção, caixa de gordura coletiva ou unitária e ligação à rede pública executada no padrão da concessionária. Em municípios sem rede coletora, dimensionamento de tanque séptico (NBR 7229) e sumidouro ou filtro anaeróbio (NBR 13969), com laudo de teste de absorção do solo.
- Drenagem pluvial predial conforme NBR 10844 articulada com a NR da ANA sobre drenagem urbana: cálculo de área de contribuição, dimensionamento de calhas e condutores, definição de pontos de lançamento e — quando aplicável — projeto de microrreservatório de detenção para amortecimento de cheias, alinhado às soluções baseadas na natureza preconizadas pela edição vigente da Norma de Referência publicada em 2026.
- Água fria, água quente e reúso conforme NBR 5626, NBR 7198 e a Norma de Referência da ANA sobre reúso não potável: dimensionamento de reservação, prumadas, ramais e pontos de utilização, com previsão de medição individualizada (Lei 13.312/2016) e segregação de redes para reúso quando o empreendimento adotar essa solução.
- Compatibilização BIM entre disciplinas: coordenação tridimensional entre instalações hidráulicas, sanitárias, drenagem, elétrica, telecom e estrutura, com detecção automática de interferências, lista de pendências e ata de compatibilização. Sem essa etapa, o memorial não fecha e a obra encontra colisões em campo.
- Memoriais, ARTs e cadernos de encargos por disciplina: ART específica para cada projeto (hidrossanitário, drenagem, reúso, esgotamento) emitida no CREA do estado, com responsável técnico identificado e número de registro consultável publicamente. A revisão exige que cada documento técnico seja assinado, datado e arquivado para fins de prestação de contas regulatória.
A nova base regulatória trata projeto hidrossanitário como ativo de conformidade contínua, e não como peça única entregue antes do alvará. A consequência prática é que memoriais genéricos, copiados de obra para obra, perderam validade técnica perante a concessionária e perante o cartório quando o empreendimento é registrado em incorporação imobiliária.
Comparativo: projeto antes da consolidação versus projeto sob a edição vigente
| Aspecto | Antes (até 2021) | Sob a edição vigente (2026) |
|---|---|---|
| Regulação nacional | Resoluções dispersas da extinta agência setorial e regras estaduais | Normas de Referência da ANA com efeito uniforme em todo o país |
| Contrato de prestação | Programa direto entre município e estatal, sem licitação | Licitação obrigatória, concessão ou PPP com viabilidade técnica |
| Esgotamento sanitário | NBR 8160 isolada, sem cobrança regulatória sobre interface | NBR 8160 articulada à NR de governança da ANA e ao parecer da concessionária |
| Drenagem pluvial | Sistema separador absoluto, foco em condutores | Soluções baseadas na natureza, microrreservatórios e amortecimento |
| Reúso de água | Voluntário, sem padrão técnico nacional | NR da ANA define padrões de qualidade e segregação de redes |
| Documentação técnica | Memorial único e ART consolidada | ARTs por disciplina, memorial detalhado e ata de compatibilização BIM |
Comparação prática: dois empreendimentos, dois desfechos
Edifício multifamiliar com 80 unidades em município que aderiu à NR da ANA sobre drenagem urbana. Projeto entregue sem microrreservatório. Concessionária recusa o ligamento. Obra para por 90 dias. Recálculo, novo ART, retrabalho de instalação enterrada: prejuízo direto na casa de R$ 380 mil, sem contar a multa contratual da incorporadora com adquirentes.
Mesmo porte, mesmo município. Projeto hidrossanitário integrado em ambiente BIM, com microrreservatório dimensionado, memorial de tempo de concentração e ART específica de drenagem emitida no CREA-MG. Parecer favorável da concessionária no primeiro envio. Obra entra no cronograma. Habite-se emitido sem ressalva técnica.
3. Por que tratar agora: riscos legais, técnicos e financeiros
Adiar a adequação ao Marco Legal do Saneamento custa caro em três dimensões. A primeira é jurídica. A Lei 14.026/2020 fortaleceu o regulador e ampliou as hipóteses de responsabilização do prestador e do empreendedor. Quando um empreendimento é ligado em desconformidade, o passivo recai sobre o proprietário do imóvel, que arca com multas, embargos e exigência de obras corretivas. O Código Civil ainda atribui ao construtor responsabilidade solidária por vícios estruturais por cinco anos (artigo 618), prazo que se aplica também a falhas de esgotamento e drenagem.
A segunda dimensão é técnica. Uma rede de esgoto subdimensionada gera refluxo, mau cheiro e contaminação cruzada com água potável. Uma drenagem mal projetada produz alagamento de subsolo, infiltração em fundação e perda de garagem útil. Um sistema de reúso sem segregação adequada cria risco sanitário direto para usuários. Esses problemas não aparecem na entrega da chave — aparecem na primeira chuva forte, no primeiro verão crítico, no primeiro pico de ocupação. E aí o custo de reparo cresce em ordem de grandeza, porque envolve quebra de revestimento, paralisação de áreas comuns e laudos periciais.
A terceira dimensão é financeira e patrimonial. Empreendimentos não conformes perdem valor de mercado, têm dificuldade de obter financiamento na Caixa e em bancos privados, enfrentam objeções em escrituração e podem ter o registro de incorporação imobiliária questionado. A revisão da edição vigente das normas pela ANA também trouxe um efeito indireto: seguradoras e bancos passaram a pedir comprovação de aderência regulatória para liberar empréstimo-ponte e financiamento à produção. Sem essa comprovação, o ciclo financeiro da obra simplesmente não fecha.
“Em projetos prediais sob a nova lei, a conformidade documental virou pré-condição econômica. Não se trata mais de um item de boas práticas — é o que separa o empreendimento que entra em obra do empreendimento que fica parado aguardando parecer da concessionária.”
4. Quem pode resolver: profissional habilitado com CREA e ART
Projetos hidrossanitários, de esgotamento, de drenagem pluvial e de reúso são atribuição privativa de engenheiro civil ou de modalidade afim com registro ativo no CREA do estado de execução da obra. A Resolução 218/1973 do CONFEA, combinada com a Resolução 1.073/2016, define as atribuições profissionais e a obrigatoriedade da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) para cada serviço técnico. A ART é o documento que vincula o profissional ao projeto e que comprova, perante a concessionária e os órgãos de controle, a autoria técnica.
Na prática, a contratação de profissional habilitado exige cinco verificações mínimas:
- Consulta ao registro no sistema do CREA da unidade federativa (CREA-MG, CREA-SP, CREA-RJ, CREA-ES)
- Verificação das atribuições do profissional para a disciplina contratada (não basta ser engenheiro civil — é preciso ter atribuição específica para instalações)
- Histórico de ARTs emitidas em empreendimentos compatíveis com o porte do projeto
- Equipe técnica de apoio com responsáveis por disciplinas correlatas (elétrica, BIM, drenagem)
- Disponibilidade de acompanhamento de obra e revisão de detalhes executivos durante a fase de canteiro
Para projetos pequenos, residenciais, pode bastar um único responsável técnico. Para condomínios verticais, empreendimentos comerciais, industriais, hospitalares ou retrofit de edifícios existentes, o trabalho é necessariamente multidisciplinar — e o coordenador técnico precisa ter visão integrada das normas, da ANA, do código municipal, da concessionária local e das NBRs aplicáveis.
5. Como a GreenGold Engenharia entrega projetos hidrossanitários, de esgoto e drenagem sob o Marco Legal do Saneamento
A GreenGold Engenharia atua há mais de 20 anos em projetos prediais nas disciplinas de elétrica, hidráulica, esgotamento sanitário, drenagem pluvial e coordenação BIM. São mais de 500 mil m² de área entregue com projeto executivo, compatibilização e acompanhamento técnico. A coordenação técnica é de Rafael Barcelar (CREA-MG 0000214181D), responsável pela revisão de cada entrega.
O escopo de entrega para projetos sob a nova lei é estruturado em seis etapas:
- Estudo preliminar: levantamento de dados do terreno, do partido arquitetônico, das exigências da concessionária local (COPASA em MG, SABESP em SP, CEDAE em RJ, CESAN no ES) e do código municipal aplicável.
- Anteprojeto integrado: dimensionamento prévio das redes de água fria, água quente, esgoto, ventilação, drenagem e reúso, com indicação de prumadas, ramais coletores e pontos de interface com infraestrutura urbana.
- Projeto executivo em ambiente BIM: modelagem tridimensional das disciplinas hidrossanitária, elétrica e estrutural, com detecção automatizada de interferências e relatório de compatibilização.
- Memorial de cálculo e descritivo: documento técnico com unidades Hunter, vazões, perdas de carga, tempo de concentração para drenagem, dimensionamento de reservação e — quando aplicável — projeto de reúso aderente à NR vigente.
- ART por disciplina e protocolo na concessionária: emissão das anotações de responsabilidade técnica no CREA correspondente e acompanhamento do parecer técnico da concessionária até a aprovação.
- Acompanhamento de obra: revisão de detalhes executivos, atendimento a consultas do canteiro e emissão de termo de aderência ao projeto ao final.
Os estados de cobertura são Minas Gerais (Belo Horizonte e Região Metropolitana), São Paulo (capital, Grande SP e interior), Rio de Janeiro (capital, Baixada Fluminense e Região dos Lagos, com escritório na Barra da Tijuca) e Espírito Santo (Vitória, Vila Velha, Serra e Cariacica). Em cada estado, a equipe é registrada no CREA local e atua articulada com as concessionárias e prefeituras competentes.
Para residências e casos simples, o trabalho de projeto hidrossanitário e drenagem predial pode trabalhar com faixa orientativa, dependente da metragem, do número de pavimentos e da complexidade da interface com a rede pública. Para edificações comerciais, multifamiliares, industriais e empreendimentos com sistema de reúso ou microrreservatório de detenção, o orçamento é elaborado sob consulta, considerando o escopo definido em anteprojeto.
6. Perguntas frequentes sobre o Marco Legal do Saneamento e projetos prediais
O Marco Legal do Saneamento obriga reformular projetos já protocolados?
Projetos já aprovados pela concessionária e com alvará vigente preservam direito adquirido. Projetos em fase de análise ou que recebam exigência da concessionária precisam ser ajustados às normas de referência da ANA aplicáveis e ao parecer técnico atualizado. Em caso de pedido de revisão de projeto, a recomendação é refazer o memorial e emitir nova ART.
Quais NBRs são obrigatórias para projeto hidrossanitário sob a lei vigente?
As principais são a NBR 5626 (água fria), NBR 7198 (água quente), NBR 8160 (esgoto sanitário predial), NBR 10844 (drenagem pluvial predial), NBR 7229 e NBR 13969 (tanque séptico e tratamento complementar) e, quando aplicável, NBR 13714 (hidrantes e mangotinhos). Essas normas dialogam com as NRs publicadas pela ANA sobre reúso, drenagem urbana e estrutura tarifária.
Drenagem pluvial entrou na alçada da ANA?
Sim. A drenagem urbana é parte do saneamento básico definido pela Lei 11.445/2007 (alterada pela Lei 14.026/2020), e a ANA já publicou Norma de Referência específica para o tema, com foco em soluções baseadas na natureza, controle de cheias e amortecimento. No nível predial, isso implica em projeto de microrreservatórios e separação clara entre esgoto sanitário e drenagem pluvial.
É possível adotar reúso de água em edifício existente?
Sim, mas exige projeto específico aderente à Norma de Referência da ANA sobre reúso não potável, com segregação de redes, sinalização visual obrigatória, dispositivo de controle de qualidade e ART do responsável técnico. O retrofit de reúso em edifício existente é mais complexo do que a previsão em projeto novo e demanda compatibilização com a estrutura e com as prumadas já instaladas.
Quanto tempo demora um projeto hidrossanitário completo?
Para residências simples, entre 15 e 30 dias. Para condomínios verticais e edifícios comerciais, entre 45 e 90 dias, considerando rodadas de compatibilização BIM e atendimento a exigências da concessionária. Empreendimentos industriais e hospitalares demandam prazos sob consulta, definidos no contrato técnico após o anteprojeto.
Quem fiscaliza o cumprimento da nova lei no nível predial?
A concessionária local de água e esgoto fiscaliza a interface predial-pública. A prefeitura fiscaliza por meio do alvará e do habite-se. O CREA fiscaliza a responsabilidade técnica do profissional. E a ANA atua sobre o regulador estadual ou municipal, que por sua vez orienta a concessionária. Nenhum elo dessa cadeia aceita projeto fora do padrão técnico.
7. Solicite uma proposta técnica para o seu projeto
Se você está iniciando um empreendimento predial em Minas Gerais, São Paulo, Rio de Janeiro ou Espírito Santo, ou precisa adequar um projeto em curso ao novo marco regulatório, fale com a equipe da GreenGold Engenharia. Apresente o partido arquitetônico, o terreno e a fase em que o empreendimento se encontra. Em até 48 horas úteis você recebe um escopo técnico com cronograma e proposta orçamentária.
ou ligue (31) 99742-0166
Responsável técnico: Rafael Barcelar — Engenheiro Civil — CREA-MG 0000214181D
Fontes
- Lei 14.026, de 15 de julho de 2020 — Marco Legal do Saneamento Básico. Planalto.
- Agência Nacional de Águas e Saneamento Básico — Normas de Referência. gov.br/ana.
- Instituto Trata Brasil — Painel de Saneamento Básico no Brasil.
- Ministério das Cidades — Marco Legal do Saneamento. gov.br/cidades.