O que é regularização de imóveis, e por que o seu não está no seu nome
Existe uma diferença que custa caro e quase ninguém percebe na hora da compra: uma coisa é ter a posse do imóvel, morar nele, pagar IPTU e conta de luz há vinte anos. Outra, completamente distinta, é ter a propriedade, que no Brasil só nasce com o registro na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não existe, quem mora ali é possuidor, não dono. Sair dessa situação é o que se chama de regularização de imóvel, e a usucapião extrajudicial é hoje o caminho mais rápido quando não há título nenhum.
As situações mais comuns no Rio de Janeiro se repetem: a casa foi comprada por contrato de gaveta e o vendedor morreu ou desapareceu; o imóvel veio de um inventário que nunca foi aberto e hoje tem oito herdeiros; o terreno foi ocupado há décadas e nunca teve título; a construção foi erguida no fundo do lote e nunca foi averbada. Em todos esses casos o imóvel existe, é usado, é habitado, mas não pode ser vendido, financiado, dado em garantia, nem partilhado com segurança.
A consequência aparece sempre no pior momento. Na hora de vender, o comprador não consegue financiamento porque o banco exige matrícula limpa. Na hora do inventário, o imóvel não entra na partilha. Na hora de contratar seguro, a seguradora recusa. E enquanto isso o valor de mercado fica travado bem abaixo do que o imóvel valeria regularizado, porque o comprador desconta o risco no preço.
Definição técnica
Conjunto de procedimentos que faz a situação real do imóvel coincidir com o que está descrito na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis: quem é o dono, qual é a área e o que existe construído no terreno. Não é um procedimento único, e sim seis caminhos distintos, escolhidos conforme a origem do problema.
Um desses caminhos, usado quando não há título de propriedade nenhum. Reconhece a aquisição pelo tempo de posse direto no cartório da comarca onde o imóvel está, sem ação judicial. Previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973, incluído pela Lei 13.105/2015 e alterado pela Lei 13.465/2017) e regulamentado pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023). Depende de o caso ser pacífico: havendo impugnação, o pedido é remetido à via judicial.
⚠ Sinais de que o seu imóvel no Rio de Janeiro precisa de regularização
- Você tem contrato de compra e venda, recibo ou "contrato de gaveta", mas nunca registrou nada em cartório
- A matrícula está no nome de uma pessoa que morreu, ou de quem você nem conhece
- A casa foi construída, ampliada ou teve um segundo pavimento, e a matrícula continua descrevendo só o terreno
- A área que consta na matrícula não bate com a área real medida no terreno
- O banco recusou o financiamento do comprador por causa da documentação
- O imóvel não pôde entrar no inventário porque não está em nome do falecido
Os 6 caminhos de regularização de imóveis, e qual serve para o seu caso
Regularização de imóveis é um guarda-chuva que cobre procedimentos bem diferentes, e escolher o errado significa gastar dinheiro para descobrir meses depois que o caminho não era aquele. As pessoas chegam procurando por nomes variados, regularizar imóvel, legalizar a casa, colocar o imóvel no meu nome, tirar escritura, regularizar a obra, e cada um desses pedidos cai numa linha diferente da tabela abaixo. Boa parte dos imóveis que chegam até nós no Rio de Janeiro precisa de averbação de construção ou de retificação de área, não de usucapião.
| Situação do imóvel | Caminho indicado | Peça técnica necessária |
|---|---|---|
| Comprou por contrato de gaveta e o vendedor pode ser localizado | Escritura pública e registro na matrícula | Nenhuma, salvo divergência de área |
| Vendedor morreu, sumiu ou se recusa a outorgar a escritura | Adjudicação compulsória ou usucapião extrajudicial | Planta e memorial descritivo com ART |
| Posse mansa e pacífica há anos, sem nenhum título de propriedade | Usucapião extrajudicial | Planta e memorial descritivo com ART |
| A casa foi construída ou ampliada e nunca entrou na matrícula | Averbação de construção | Habite-se, planta e ART |
| A área da matrícula não bate com a área real do terreno | Retificação de área | Planta, memorial e ART |
| Núcleo urbano informal consolidado, loteamento sem registro | REURB, Lei 13.465/2017 | Projeto de regularização fundiária |
Repare que cinco dos seis caminhos exigem peça técnica assinada por profissional com ART. Essa é a parte que trava a maioria dos processos de regularização de imóveis: o cartório devolve o pedido porque a planta não tem responsável técnico, porque o memorial não fecha com o perímetro, ou porque a descrição não confere com a dos imóveis vizinhos. Nas seções seguintes detalhamos o caminho mais longo dos seis, a usucapião extrajudicial, porque ele é o que reúne todas as exigências que aparecem nos outros.
Como funciona a usucapião extrajudicial, passo a passo
A usucapião extrajudicial tem sete etapas e corre inteira fora do Judiciário. O prazo varia com a complexidade do imóvel e com a fila do cartório, mas casos bem instruídos costumam se resolver em meses, não em anos, que é o tempo típico da via judicial.
- Levantamento técnico do imóvelMedição em campo do terreno e da construção, conferência com a matrícula e com os imóveis confinantes. É aqui que aparecem as divergências de área que travam o pedido lá na frente.
- Planta e memorial descritivo com ARTAs peças técnicas exigidas pelo inciso II do art. 216-A, assinadas por profissional habilitado, com ART registrada no CREA-RJ e assinatura dos titulares dos imóveis confinantes.
- Ata notarial no tabelionatoO tabelião lavra a ata atestando o tempo e as características da posse, ouvindo o requerente e as provas apresentadas. É a peça que dá fé pública ao tempo de posse.
- Reunião das certidões e das provas de posseCertidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente, mais contas de consumo, carnês de IPTU, contratos e recibos que demonstrem a continuidade da posse.
- Protocolo no Cartório de Registro de ImóveisO requerimento é apresentado pelo advogado no cartório da comarca onde o imóvel está localizado. O registrador autua o pedido e prorroga a prenotação até a decisão.
- Notificações e editalConfrontantes que não assinaram a planta são notificados e têm 15 dias para se manifestar, e o silêncio é interpretado como concordância. União, estado e município são cientificados, e sai edital para terceiros.
- Registro na matrículaSem impugnação e cumpridas as exigências, o registrador registra a aquisição na matrícula. O imóvel passa a estar no nome do possuidor, apto a ser vendido, financiado, dado em garantia ou inventariado.
O gargalo quase sempre é o mesmo. Na prática, o que devolve o processo não é o mérito, é a peça técnica: planta sem ART, memorial que não fecha o perímetro, ou descrição que conflita com a matrícula dos confrontantes. Resolver isso na etapa 2, e não depois da devolução do cartório, é o que separa um caso de meses de um caso de anos.
Quanto tempo de posse a lei exige
A usucapião extrajudicial é o caminho, não a modalidade. O tempo de posse necessário vem do Código Civil e muda conforme o caso concreto. A tabela abaixo resume as modalidades que podem ser instrumentalizadas em cartório pela via extrajudicial.
| Modalidade | Tempo de posse | Condições | Base legal |
|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos | Dispensa justo título e boa-fé. Cai para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras de caráter produtivo. | art. 1.238 do Código Civil |
| Ordinária | 10 anos | Exige justo título e boa-fé. Cai para 5 anos quando o imóvel foi comprado onerosamente com registro depois cancelado. | art. 1.242 do Código Civil |
| Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m² usado para moradia, desde que o possuidor não seja dono de outro imóvel. | art. 1.240 do Código Civil |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares tornada produtiva, com moradia do possuidor. | art. 1.239 do Código Civil |
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. | art. 1.240-A do Código Civil |
Em qualquer delas, a posse precisa ser mansa, pacífica e ininterrupta, e o tempo do antecessor pode ser somado ao do atual possuidor. A escolha da modalidade e a análise do caso concreto são atribuição do advogado, não do engenheiro.
Por que resolver antes de precisar vender, financiar ou inventariar
Quem procura regularização de imóvel quase sempre chega com o problema já em cima: a venda travou, o banco negou, o inventário empacou. Há três razões concretas para não deixar chegar nesse ponto.
Patrimonial: imóvel sem matrícula regular não entra em financiamento habitacional, não serve de garantia real e não pode ser dado em hipoteca. O comprador que aparece é o comprador à vista, que desconta o risco no preço. A diferença entre o valor de um imóvel regularizado e o de um imóvel de posse costuma ser maior do que todo o custo da regularização.
Sucessória: enquanto o imóvel não está no nome de quem o ocupa, ele não entra no inventário dessa pessoa. Cada geração que passa multiplica o número de interessados e transforma um caso simples em um caso com dez herdeiros, alguns fora do país, alguns já falecidos. Regularização adiada é regularização mais cara.
Urbanística: construção não averbada não tem Habite-se, e sem Habite-se não sai ligação definitiva de água e energia em obra nova, não sai licença de funcionamento para uso comercial e não se obtém o AVCB do Corpo de Bombeiros. Em muitos casos a averbação da construção é pré-requisito para o resto da regularização de imóveis.
Muita gente adia a regularização de imóveis porque acha que vai gastar com advogado e cartório sem receber nada em troca. É o contrário: o gasto é único e o imóvel volta a circular no mercado com valor cheio. O que realmente custa caro é descobrir a irregularidade no dia em que o comprador aparece com a proposta na mão e o negócio cai.
Quem pode fazer a regularização de um imóvel
A regularização de imóveis envolve quatro profissionais, cada um com atribuição definida em lei. Contratar alguém sem habilitação para qualquer uma dessas peças significa ter o pedido devolvido pelo cartório.
- Engenheiro ou arquiteto habilitado assina a planta e o memorial descritivo, com ART registrada no CREA-RJ ou RRT no CAU, como exige o inciso II do art. 216-A. Corretor, despachante e desenhista não podem assinar essas peças.
- Advogado representa o interessado. O caput do art. 216-A é expresso: o pedido é feito "a requerimento do interessado, representado por advogado". Não é opcional, e é justamente o ponto que diferencia a usucapião extrajudicial de uma escritura comum.
- Tabelião de notas lavra a ata notarial que atesta o tempo e as características da posse.
- Oficial de Registro de Imóveis autua o pedido, notifica confrontantes e entes públicos, publica edital e decide pelo registro ou pela rejeição.
Ou seja, ninguém resolve sozinho. A usucapião extrajudicial precisa, no mínimo, de um profissional técnico e de um advogado atuando juntos, e é aí que a maioria dos casos se perde: o proprietário contrata só um dos dois e descobre a metade que falta depois de meses.
Como a GreenGold resolve a parte técnica da regularização de imóveis no Rio de Janeiro
A GreenGold Engenharia Multidisciplinar atua há mais de 20 anos, com escritório no Rio de Janeiro na Barra da Tijuca e mais de 500.000 m² projetados em MG, SP, RJ e ES. Em regularização de imóvel, entregamos exatamente a peça que o inciso II do art. 216-A exige para a usucapião extrajudicial: levantamento em campo, planta e memorial descritivo, com ART registrada no CREA-RJ, no formato que os cartórios do estado aceitam.
O trabalho começa pela vistoria técnica no imóvel, com medição do terreno e da construção e conferência contra a matrícula e contra a descrição dos imóveis confinantes. É nesse cruzamento que aparecem as divergências que travariam o processo mais adiante, e é por isso que insistimos em fazer o levantamento antes de qualquer protocolo. A coordenação técnica é do engenheiro civil Rafael Barcelar (CREA-MG 0000214181D, CREA-RJ 2017109862), responsável pela revisão de cada entrega.
Como a mesma equipe cobre projeto arquitetônico, estrutural, elétrico, hidráulico e prevenção de incêndio, quando a regularização exige mais que planta e memorial, e frequentemente exige, o pacote sai completo com um único interlocutor. É o caso típico da construção não averbada, que precisa de Habite-se, e do imóvel comercial que precisa de AVCB para funcionar.
Parte jurídica: advogada parceira no estado do Rio de Janeiro
Como o art. 216-A exige representação por advogado, indicamos para casos no estado do Rio de Janeiro a Dra. Juliana Vilela, advogada inscrita na OAB/RJ sob o nº 146.369, com atuação em usucapião extrajudicial. Contato: (21) 99543-3738.
Indicação de caráter informativo. A contratação e os honorários advocatícios são tratados diretamente com a advogada, sem intermediação da GreenGold Engenharia e sem qualquer participação da empresa nesses honorários. Esta página tem conteúdo informativo e não constitui consulta jurídica. O cabimento e o andamento de cada caso dependem da documentação apresentada e da análise do cartório e dos órgãos envolvidos.
O que entregamos
- Levantamento planialtimétrico do terreno
- Planta do imóvel e da construção
- Memorial descritivo com fechamento de perímetro
- ART registrada no CREA-RJ
- Conferência contra a matrícula e os confrontantes
Também entram na regularização de imóveis
- Averbação de construção e Habite-se
- Retificação de área na matrícula
- Laudo técnico de engenharia
- Projeto arquitetônico e de reforma
- Prevenção de incêndio e AVCB
Perguntas Frequentes, regularização de imóveis no Rio de Janeiro
O que é regularização de imóveis?
É o conjunto de procedimentos que faz a situação de fato do imóvel coincidir com o que está registrado na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis. Dependendo do caso, a regularização de imóveis pode ser uma escritura seguida de registro, uma averbação de construção, uma retificação de área, uma adjudicação compulsória, a REURB ou a usucapião extrajudicial. Cinco desses seis caminhos exigem planta e memorial descritivo assinados por profissional com ART.
Quem pode fazer a regularização de um imóvel no Rio de Janeiro?
A parte técnica, planta, memorial descritivo e levantamento, é atribuição de engenheiro ou arquiteto habilitado, com ART no CREA-RJ ou RRT no CAU. A parte jurídica é do advogado, e nos procedimentos de cartório atuam ainda o tabelião de notas e o oficial de Registro de Imóveis. Corretor, despachante e desenhista não podem assinar as peças técnicas nem representar o interessado.
Quanto custa regularizar um imóvel no Rio de Janeiro?
O custo se divide em partes independentes: emolumentos do cartório, calculados pela tabela do TJRJ conforme o valor do imóvel; ITBI ou tributo aplicável, quando incide; honorários advocatícios; certidões; e o serviço técnico de levantamento, planta, memorial e ART. Não existe valor de tabela único, porque tudo varia com a área, a localização e o valor venal. A GreenGold orça a parte técnica em até 48h após a vistoria.
O que é usucapião extrajudicial?
É o reconhecimento da propriedade pelo tempo de posse feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial. Está previsto no art. 216-A da Lei 6.015/1973, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015, e regulamentado pelo Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ 149/2023). O pedido é apresentado pelo interessado, representado por advogado, e instruído com ata notarial, planta e memorial descritivo com ART, certidões e prova do tempo de posse.
Quem faz a planta e o memorial descritivo para usucapião?
Profissional legalmente habilitado, com Anotação de Responsabilidade Técnica registrada no conselho de fiscalização, conforme o inciso II do art. 216-A. Na prática, engenheiro ou arquiteto com ART ou RRT. Corretor, despachante e desenhista não podem assinar essas peças. No Rio de Janeiro a GreenGold executa o levantamento, a planta e o memorial com ART no CREA-RJ, no formato aceito pelos cartórios.
Precisa de advogado para fazer usucapião extrajudicial?
Sim. O caput do art. 216-A exige que o interessado esteja representado por advogado. É diferente da escritura pública comum, que pode ser lavrada sem advogado. Para casos no estado do Rio de Janeiro, indicamos a advogada parceira Dra. Juliana Vilela, OAB/RJ 146.369, com atuação em usucapião extrajudicial.